Kokio nekilnojamo turto ieško investuotojai 2025–2026 m.

Nekilnojamojo turto (NT) rinka keičiasi – tai neabejotina. Metai 2025–2026 m. atneša naujus iššūkius ir tuo pačiu galimybes investuotojams, kurie sugeba įžvelgti, kur slypi vertė ir kokios turto klasės atlaikys rinkos pokyčius. Tradicinės nuomos gyvenamajame sektoriuje, biurų ir prekybos centrų investicijos vis dar aktualios, tačiau prie jų prisideda naujos kryptys: logistikos ir sandėliavimo objektai, data centrai, studentų būstai, tvarių pastatų portfelis (ESG) bei transformuojamos biurų erdvės. Šiame kontekste nukreipti savo dėmesį į tinkamus NT objektus gali padėti investuotojui ne tik apsisaugoti nuo rizikos, bet ir užsitikrinti augimą bei stabilesnę grąžą. Todėl svarbu suprasti, ko ieško šiandienos investuotojai – kokios tendencijos formuoja rinką ir kaip galite pasinaudoti jomis savo portfelyje.

Pagrindinės tendencijos NT investicijose 2025-2026 m.

Remiantis autoriatyviomis išvadomis, NT sektorius Europoje 2026-iems pereina iš „atsargaus optimizmo“ stadijos į pragmatiškesnį požiūrį. PwC ir Urban Land Institute (ULI) bendroje ataskaitoje „Emerging Trends in Real Estate® Europe 2026“ nurodoma, kad nors kapitalo sąlygos vis dar sudėtingos, investuotojai vis labiau akcentuoja aktyvesnį vertės išgavimo požiūrį bei atsargumą aplinkoje, kurioje rinkos palankumas mažėja. Taigi ne tiek dominuoja „tik rinkos augimo“ strategija, kiek – „kur ir kaip galiu gauti stabilų pajamų srautą, mažindamas riziką“.

Kita reikšminga kryptis – tai sektorių diversifikavimas. Pavyzdžiui, logistikos/industrial sektorius, data centrai, studentų būstai bei transformuojami biurai tampa vis labiau ieškomi objektai. Deloitte 2026 m. NT prognozėje identifikuoja, kad investuotojai sieks šių turto klasių dėl jų atsparumo makroekonominiams svyravimams, augančios paklausos ir aiškesnių pajamų modelių. Be to, ESG (aplinkos, socialiniai ir valdymo) kriterijai tampa ne tik madingi, bet ir praktiniai – investuotojai ieško būstų su energiniu efektyvumu, mažesnėmis eksploatacijos sąnaudomis ir geresnėmis nuomotojo perspektyvomis.

Gyvenamasis sektorius — nuomai orientuotas ir transformuojamas

Gyvenamasis NT vis dar lieka viena iš pagrindinių investicijų krypčių. Tačiau 2025–2026 m. investuotojai nebesiekia vien tik tradicinės nuomos klasikos, bet ieško variantų su pridėtine verte: būsto nuomai miestuose su stipria demografija, studentų nuomos segmentuose, senesnių pastatų atnaujinime, taip pat nuomos modelių, orientuotų į paslaugas („build-to-rent“, „co-living“).

Pavyzdžiui, didžiosios Europos miestų NT analizės rodo, kad net ir esant palankioms palūkanoms, atsiranda poreikis transformuoti turimą būstą į lankstesnį nuomos pasiūlymą, atsižvelgiant į įvairių gyventojų poreikius (studentai, mobilūs darbuotojai, tarptautiniai nuomininkai). Kartu toliau lieka aktuali nuomos paklausa užtikrinamose vietovėse — miestuose su augančia gyventojų dinamika, geru susisiekimu ir artumu darbo vietoms.

Investuotojams, dirbantiems per platformas, pavyzdžiui, Profitus, būsto nuomos modeliai su užstatu, kryptimi į paslaugų pridedamą vertę (renovuotas būstas, pilnos paslaugos, mobili nuoma) gali atnešti konkurencinį pranašumą. Tokie modeliai leidžia atlaikyti tendencijas, kai daugelio miestų būsto pasiūla auga, o nuomos rinkoje – didėja konkurencija.

Logistikos, sandėliavimo ir duomenų centrų sektorius

Vienas ryškiausių 2025–2026 m. tendencijų – investicijų kryptis į logistikos ir sandėliavimo centrus bei data centrus. Auganti e.-komercija, globalios tiekimo grandinės restruktūrizacija ir faktas, kad daug didžiųjų technologijų bendrovių plečia duomenų infrastruktūrą, lemia, jog šios turto klasės tampa „keitimu“ į patikimą pajamų šaltinį.

Pavyzdžiui, Vokietijos NT rinkoje pranešama, kad investicijos logistikos ir „industrial“ segmentuose sudaro reikšmingą dalį tarptautinių investuotojų portfelių, net ir esant ekonominiam neapibrėžtumui. Tokie objektai pasižymi ilgesnėmis nuomos sutartimis, mažesne eksploatacijos rizika ir didėjančiu prioritetu investuotojų akyse. Tai reiškia, kad 2025–2026 m. žvelgiantys į NT rinką turi atitikti šią kryptį – ne vien atlikti viską kaip ankstesniais metais, bet persiorientuoti į turtą, kuris atlaikys struktūrinius pokyčius.

Specializuotos turto klasės ir „nicho“ investicijos

TRadis tai, kad biurai ar tradiciniai prekybos centrai yra vienintelės „safe bets“, jau praeityje. Dabar investuotojai domisi specializuotomis klasėmis: studentų būstais, sveikatos infrastruktūra (senjorams skirti gyvenamieji namai), „build to rent“ modeliais, net misionales turto klasėmis kaip data centrai ar telekomunikacijų infrastruktūra. Atsižvelgiama į demografinius pokyčius, technologijų plėtrą ir vartotojų elgseną.

Pavyzdžiui, viename pranešime nurodoma, kad studentų nuomos segmentas Europoje jau aplenkė bendrą nuomos rinką dėl investuotojų didelio susidomėjimo. (žr. susijusį pranešimą). Tokios klasės siūlo palankesnį rizikos ir grąžos santykį, nes pasiūla dažnai ribota, o paklausa — stabili.

Šioje situacijoje tiems, kurie ieško NT investavimo galimybių 2025–2026 m., verta atkreipti dėmesį į tai, ar objektas turi papildomą vertę: ar yra paslaugų modelis, ar yra transformacijos potencialas, ar yra struktūros pokyčių varomoji jėga (demografija, technologijos, ESG). Investuotojai, kurie pasiruošę galvoti „ne tik apie kvadratinį metrą“, bet ir apie vertės kūrimą, turi didesnę galimybę sėkmingai įžengti į rinką.

Į ką atkreipti dėmesį renkantis NT 2025–2026 m.

Geografija ir vietovė

Investuotojai ketina būti labiau selektyvūs. Daug dėmesio skiriama miestų regionams su teigiamais demografiniais rodikliais, augančiu darbo vietų skaičiumi, geru susisiekimu ir infrastruktūra. Ataskaitose akcentuojama, kad nebe visi miestai ar regionai turi tą pačią investicinę potensiją – vietos pasirinkimas tampa dar svarbesnis. 

Turto klasė ir pajamų modelis

Vertinama ilgalaikė nuomos sutartis, paslaugų modeliai, tvarios konstrukcijos bei mažos rizikos pajamų srautai. Investicijos į objektus, kurie nepriklauso tik viena turto klase (pvz., tik biurai), bet turi transformacijos galimybę arba gali keistis pagal rinkos poreikius, yra labiau vertinamos.

Rizikos valdymas

Tuomet, kai palūkanų normos yra aukštesnės, finansavimo sąnaudos didesnės, todėl investicijų grąžos lankstumas — mažesnis. Investuotojai ieško turto, kuriam riziką galima paskirstyti – per paslaugų modelius, gerą nuomininkų bazę, ilgalaikes sutartis, ir su aiškia išeities strategija, jei reikia koreguoti portfelį.

Tvarumas ir ESG

NT investuotojai vis labiau akcentuoja tvarumo kriterijus. Pastatai su energiniu efektyvumu, mažesnėmis eksploatacijos sąnaudomis, galimybe pritaikyti prie kintančių technologijų — pritraukia daugiau institucionalaus kapitalo ir turi geresnį ilgalaikės vertės potencialą.

Apibendrinimas 

2025–2026 m. NT investuotojams nebepakanka „nusiimti“ paties populiariausio miesto arba objekto – reikia žvelgti giliau. Reikia suprasti, kas ieškomas: stabilūs pajamų srautai, transformacijos galimybės, tvarumas, specializuota turto klasė, geografinė selekcija. Investuotojai, kurie geba keistis, veikti ne pagal „mados objektą“, bet pagal rinkos struktūrą, turi realų pranašumą.

Jeigu svarstote, kur nukreipti lėšas, rekomenduojame atsižvelgti į šiuos žingsnius:

• Įvertinkite miestą ar regioną – demografija, infrastruktūra, transportas, nuomos paklausa.

• Pasidomėkite turto klase – ar tai gyvenamasis, logistikos, data centras, studentų būstai ar transformavimas?

• Patikrinkite pajamų modelį – ar ilgalaikė nuoma, ar trumpalaikė, ar paslaugos yra integruotos?

• Įvertinkite finansavimą – palūkanų rizika, nuomos rodikliai, rezervo fondas techniniams darbams.

• Atsižvelkite į tvarumą – energetinis efektyvumas, atnaujinimo galimybės, ESG kriterijai.

Kiekvienas investicinis sprendimas – tai ilgalaikio mąstymo rezultatas. Kondicionuojant požiūrį į 2025–2026 m. NT rinką, investuotojas turi būti pasiruošęs ne tik „geram momentui“, bet ir struktūriniams pokyčiams. Sėkmė šiuo atveju priklauso ne tik nuo pasirinktos miesto vietos, bet ir nuo gebėjimo prisitaikyti, analizuoti ir veikti pagal atsakingą strategiją.